La titularidad de los apartamentos queda afectada por lo que se denomina Régimen de Condominio, el cual es definido por la ley de Registro Inmobiliario como:"el derecho en virtud del
cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son
copropietarias indivisas sobre las partes comunes." En un español mas digerible, si usted decide construir un edificio sobre un terreno, éste debe, antes que todo, estar debidamente titulado y deslindado. Bajo esas condiciones, usted procede a construir para vender o alquilar, o ambas cosas, por lo cual usted necesita que las partes individuales y con una salida independiente del edificio tengan un título individual. Llamemos a estas partes individuales con salida independiente apartamentos si son aptos para vivir, o locales comerciales si son propicios para las actividades de comercio, como es el caso de las plazas. Cada local o apartamento tendrá su propio título luego del proceso del régimen de condominios. El terreno debe tener áreas comunes destinadas a diferentes usos, porque quien vive en el tercer nivel necesita parquear el vehículo y utilizar el acceso a la vía pública. Y quien vive en el primer nivel necesita instalar su tinaco o su parábola para hacerse la vida menos aburrida. Y todos necesitan hacer uso del área de las escaleras. Y, sin mucho que averiguar, todos están instalados sobre un mismo terreno y lo que han contratado es la compra o alquiler de un apartamento o local comercial. Ahora bien, ya dijimos que el terreno sobre el cual se construyó el condominio estaba deslindado, pero al terminar el proceso cada apartamento o local tiene su propio título, y en cabeza de dichos documentos leemos: "Constancia de Venta Anotada". ¿significado? Que todos los títulos de apartamentos son Carta Constancia. Esto es así por la naturaleza especial del régimen de condominios. La ley 108-05, en su Art. 129 dice: "A partir de la promulgación y publicación de la presente ley se prohíbe la expedición de Constancias, Constancias Anotadas y/o Cartas Anotadas de los inmuebles registrados. Quedan exceptuadas de esta disposición las Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al régimen de condominio. La Suprema Corte de Justicia determinará el proceso de titulación de los mismos, de conformidad con lo establecido en la presente ley." Es decir, con la nueva ley de Registro Inmobiliario los títulos de apartamentos y locales sometidos al régimen de condominios continuarán siendo Constancia de Venta Anotada, o Carta Constancia, como le llamamos generalmente.¿Significa que los apartamentos necesitan ser deslindados? Por supuesto que no. El Reglamento 355-2009, sobre Regularización Parcelaria y Deslinde, Art.4, Párrafo V dice que:" No procede el deslinde ni la regularización parcelaria, cuando la Constancia Anotada sustente un derecho de propiedad sobre una unidad de condominio." Reitero, el régimen de condominio, debido a su naturaleza, produce una situación especial sobre la titularidad de los apartamentos.
cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son
copropietarias indivisas sobre las partes comunes." En un español mas digerible, si usted decide construir un edificio sobre un terreno, éste debe, antes que todo, estar debidamente titulado y deslindado. Bajo esas condiciones, usted procede a construir para vender o alquilar, o ambas cosas, por lo cual usted necesita que las partes individuales y con una salida independiente del edificio tengan un título individual. Llamemos a estas partes individuales con salida independiente apartamentos si son aptos para vivir, o locales comerciales si son propicios para las actividades de comercio, como es el caso de las plazas. Cada local o apartamento tendrá su propio título luego del proceso del régimen de condominios. El terreno debe tener áreas comunes destinadas a diferentes usos, porque quien vive en el tercer nivel necesita parquear el vehículo y utilizar el acceso a la vía pública. Y quien vive en el primer nivel necesita instalar su tinaco o su parábola para hacerse la vida menos aburrida. Y todos necesitan hacer uso del área de las escaleras. Y, sin mucho que averiguar, todos están instalados sobre un mismo terreno y lo que han contratado es la compra o alquiler de un apartamento o local comercial. Ahora bien, ya dijimos que el terreno sobre el cual se construyó el condominio estaba deslindado, pero al terminar el proceso cada apartamento o local tiene su propio título, y en cabeza de dichos documentos leemos: "Constancia de Venta Anotada". ¿significado? Que todos los títulos de apartamentos son Carta Constancia. Esto es así por la naturaleza especial del régimen de condominios. La ley 108-05, en su Art. 129 dice: "A partir de la promulgación y publicación de la presente ley se prohíbe la expedición de Constancias, Constancias Anotadas y/o Cartas Anotadas de los inmuebles registrados. Quedan exceptuadas de esta disposición las Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al régimen de condominio. La Suprema Corte de Justicia determinará el proceso de titulación de los mismos, de conformidad con lo establecido en la presente ley." Es decir, con la nueva ley de Registro Inmobiliario los títulos de apartamentos y locales sometidos al régimen de condominios continuarán siendo Constancia de Venta Anotada, o Carta Constancia, como le llamamos generalmente.¿Significa que los apartamentos necesitan ser deslindados? Por supuesto que no. El Reglamento 355-2009, sobre Regularización Parcelaria y Deslinde, Art.4, Párrafo V dice que:" No procede el deslinde ni la regularización parcelaria, cuando la Constancia Anotada sustente un derecho de propiedad sobre una unidad de condominio." Reitero, el régimen de condominio, debido a su naturaleza, produce una situación especial sobre la titularidad de los apartamentos.
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